Si recién empiezas a adentrarte en el mundo del real estate, quizás ya te hayas dado cuenta de que la información abunda y, a veces, es difícil ordenarla para comprenderla en su totalidad. Con esa idea en mente, la inversora en bienes raíces Sonia Medrano brindó el webinar de Real Estate IQ llamado “El ABC de cómo comprar tu primera propiedad”. Acompañada por diversos expertos, recorrió los pasos más importantes que pueden llevarte directo al éxito. A continuación encontrarás un resumen de cada uno de ellos.
1. Encontrar una propiedad para comprar
Los lugares de donde puede provenir una oportunidad de compra suelen ser muy variados. Por un lado están los listados de propiedades, que recopilan la información de inmuebles a la venta o por venderse, como los que ofrecemos desde Real Estate IQ –Off Market Leads–. Si estás suscripto a nuestros servicios, ya sabes cómo funcionan: en líneas generales, estos listados se reciben periódicamente y contienen información acerca de nuevas propiedades. Los de Real Estate IQ en particular incluyen los detalles de contacto de los vendedores motivados, e incluso puedes filtrar tus preferencias y olvidarte de las hojas de cálculo con nuestro nuevo producto.
Por otro lado, Medrano alentó a los asistentes a estar siempre alerta al alrededor. “Es fundamental colocar publicidad, llevar tarjetas personales y avisarle a tus familiares, amigos y asociados –como los conductores de Uber– que compras casas en efectivo. Nunca sabes quién puede necesitarlo”, señaló. Ahora bien, ¿qué sucede si no quieres o no tienes tiempo de revisar listados y hacer grandes campañas de marketing? Pues para eso están los wholesalers. Estas personas compran los listados, encuentran las propiedades y las colocan bajo un contrato que les permite cobrar una pequeña comisión por su venta a inversionistas.
En caso de que desees trabajar con vendedores motivados (aquellos que deben vender sus casas por deudas o préstamos impagos), Medrano advirtió: “Hay que tener cuidado con la forma de abordar a estas personas. Están pasando por un proceso que desembocará en la pérdida de su hogar, por lo que tienes que ser empático con ellos y aclarar que vienes a ayudarlos a encontrar una solución a su problema”. En este sentido, impulsó a los inversionistas latinos a encontrar deals dentro de su comunidad, ya que hablar el mismo idioma que el dueño del inmueble puede convertirse en una ventaja e incrementar las posibilidades de concretar la venta.
2. Hacerse con la propiedad
Una vez que tienes seleccionada la propiedad a comprar y has contactado a su dueño, llega el turno de concretar la venta. Para eso, Medrano aconsejó tener un agente de bienes raíces de confianza, que realice la valuación del inmueble en las condiciones en que se encuentra, que conozca el valor de mercado y que pueda darte un aproximado de tu posible ganancia. Recuerda que en este punto es preciso que ambos visiten la propiedad y analicen su condición.
Cada casa tiene un valor distinto, que dependerá de múltiples factores. Sin embargo, nunca pierdas de vista el área donde está emplazada y las escuelas que la rodean.
Sonia Medrano, inversora en bienes raíces
Una vez acordados los montos, es momento de los papeles. Para hacerte con la propiedad es preciso que tanto tú como el vendedor firmen un contrato, que te protegerá de que el propietario decida luego vender el inmueble a un tercer actor. Este contrato contendrá toda la información vinculada a la propiedad y sus dueños, tu información como inversionista, la oferta realizada y el plazo en que debe concretarse.
3. Validar el contrato de compraventa
Ha llegado ahora el turno de hacer valer ese contrato que has firmado, y para eso tendrás que acudir a una Casa de Título. Estos lugares funcionan como mediadores en las transacciones de real estate y revisan la legitimidad de la transacción. Son los encargados de evaluar que los dueños de la propiedad efectivamente lo sean, así como también de asegurarse que el inmueble está limpio de deudas. Asimismo, controlan y distribuyen el dinero entre todas las partes involucradas en el proceso.
4. Obtener el dinero para comprar la propiedad
Hasta aquí no hemos conversado acerca de la parte más importante de la ecuación: el dinero. Para asegurar una casa precisarás efectivo, y para eso es probable que debas recurrir a un prestamista privado. A diferencia de las entidades bancarias, los prestamistas suelen otorgarte el crédito más rápido y con condiciones más flexibles, aunque deberás corroborar que las comisiones sean adecuadas.
Los prestamistas privados basan el préstamo en la propiedad que se está comprando. Para acceder al crédito, usualmente evalúan que tú seas una persona de integridad, que tengas (o tu equipo posea) experiencia para llevar adelante el proyecto y que la compra tenga sentido (es decir, analizan el deal para determinar si existe ganancia).
5. Trabajar en la propiedad y venderla
Una vez que consigues hacerte con la propiedad, es momento de trabajar en ella. Para esto, tu agente de bienes raíces ya ha determinado (en el paso 2) cuáles son los costos aproximados de la renovación y cuál es el precio estimado de reventa. Su rol es clave para saber si la propiedad que has comprado te permitirá obtener beneficios. Por eso Medrano alienta a conseguir una persona de confianza que esté contigo durante todo el proceso.
En este punto es importante aclarar que existen dos tipos de inversiones. Puedes haber comprado el inmueble con el objetivo de arreglarlo y revenderlo (en inglés esto se conoce como buy, fix and flip) o de quedártelo para rentarlo (en este caso se trata de un buy, flip and hold). Este último constituye una inversión a largo plazo, mientras que para el primero Medrano recomendó tomar dinero por un lapso de 3 a 6 meses.
Si elegiste llevar adelante un buy, fix and flip, el paso final que deberás realizar es, justamente, la venta del inmueble. A menos que tú tengas licencia, aquí también necesitarás de la ayuda de tu agente de bienes raíces, quien cobrará una comisión por el trabajo realizado.
Él o ella será quien coloque la casa en el mercado, la muestre a los potenciales compradores y realice el papeleo al momento de la venta. Puedes elegir publicarla una vez que la renovación esté terminada o bien hacerlo alrededor de un mes antes. La ventaja de esto último es que quizás encuentres un nuevo dueño antes de finalizar el trabajo, lo que te permitirá personalizar las terminaciones a su gusto. De cualquier manera, ten en cuenta que, en la actualidad, vender una casa toma de 30 a 45 días una vez que sale al mercado.
Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.
