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Descubre qué significa ARV en Real Estate

El ARV es la variable más importante que debe conocer un inversor en bienes raíces. ¡Conoce aquí su significado en español!

¡Hay una nueva definición en nuestro glosario de real estate en español! Hoy descubriremos el significado de solo tres letras: ARV. ARV es la forma abreviada de after repair value –o valor posterior a las reparaciones, en castellano. Consiste, como su nombre lo indica, en el precio de una propiedad en su mejor condición, luego de ser completamente refaccionada.

Si bien tiene varios usos (a los que llegaremos en un momento), tienes que saber desde este momento que el ARV es el conocimiento más importante a adquirir en bienes raíces. ¿Por qué? Pues porque si quieres hacer algo de dinero, el ARV tiene que estar calculado correctamente. El problema es que no existe una opinión invariable y universal sobre los valores de los inmuebles, por lo que en realidad el ARV es un estimado que requiere reunir y analizar información diversa para elaborar una cifra confiable.

¿Cómo calcular el ARV?

Conocer lo que vale una propiedad luego de su reparación parece un proceso abstracto. Sin embargo, hay una manera de calcular su precio que evita que los agentes (y las personas en general) realicen cotizaciones al azar, en base a una ocurrencia o a un interés determinado. La fórmula general para obtener el ARV es sumar el precio del inmueble tal como está y el costo de las refacciones. Aunque si la casa está listada levemente por sobre el valor de mercado, el precio final no será correcto y afectará tu ganancia.

Por esa razón, es mejor comparar distintas propiedades. A este proceso se lo conoce como realizar comparaciones (comparables o comps, en inglés) y es una excelente manera de calcular el ARV. Todo lo que necesitas es encontrar propiedades similares ubicadas cerca de la que tienes que tasar, que hayan sido vendidas preferentemente dentro de los últimos 90 días.

Si bien ya hemos escrito acerca de cómo realizar comparaciones aquí, estos son los aspectos generales a los que debes prestar atención:

  • Año de construcción
  • Pies cuadrados
  • Habitaciones, baños y plantas
  • Vecindario
  • Comodidades (amenities)
  • Tipo de propiedad (deben ser todas unifamiliares, o condos o townhouses).

Típicamente, los agentes de real estate, realtors y tasadores son los responsables de estimar el ARV. Su objetivo es acercarse lo más posible al valor de mercado exacto del inmueble. De cualquier manera, tal como señaló aquí el realtor Fabián Toledo, “el precio es solo una opinión y varía de persona a persona. A pesar de que nunca lo sepamos con certeza, utilizamos una aproximación basada en información. Con lo cual, cuantos más datos tengamos, más fácil será formarnos esa opinión”.

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¿Por qué es importante el ARV?

En este punto, debes estar preguntándote por qué pasar por semejante problema. Como mencionamos anteriormente, esta variable tiene muchos propósitos. Para inversores en bienes raíces, es una métrica crítica que permite entender si un deal es beneficioso. En particular si trabajas con propiedades off market (como las que proveemos en nuestros Off Market Leads). Si este es tu caso, es muy probable que encuentres casas muy deterioradas, así que necesitarás averiguar si su precio es justo.

Entonces, hasta aquí, el ARV te proporciona el precio estimado que podrías obtener si arreglas la propiedad. Si tomas esa información y la mezclas con tu presupuesto de refacción, podrás entender cuánto hay allí para ti. Y, por lo tanto, tendrás una base sólida para decidir si vale la pena comprar el inmueble, si te conviene solicitar un descuento mayor, y cuál es la mejor estrategia de salida para cada caso en particular.

Pero este número también es relevante para los prestamistas, ya que ellos necesitan entender si serás capaz de devolver o no el dinero prestado.

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¿Qué es la regla del 70% y cómo se relaciona con el ARV?

Dado que el margen entre el ARV y el costo de la propiedad (incluyendo refacciones, seguro, impuestos y costos de cierre) representa el potencial retorno de inversión, tienes que asegurarte de que sea lo más amplio posible. Y es por eso que necesitas la regla del 70%.

Si tu intención es hacer un flip, la regla de oro es ofertar el 70% del valor de mercado de la propiedad (ARV) menos los costos de reparación (y los del wholesaler, si corresponde). Esta debería ser tu oferta máxima permitida (MAO o maximum allowable offer, en inglés), ya que te brinda un colchón del 30% a tu favor. Alrededor de la mitad de eso será tu ganancia, mientras que la otra parte irá a parar a los costos que contraigas hasta el momento de venta (cierre, mantenimiento, impuestos, financiamiento). Por otro lado, si tu objetivo es rentar el lugar, deberías optar por la regla del 1%. Para hacer buy and hold tendrías que recibir el 1% del precio de compra como renta mensual.

Digamos entonces que has encontrado una propiedad cuyo ARV es $100,000 y, de acuerdo a tu contratista, arreglarla te saldrá otros $10,000. Teniendo en cuenta la regla de oro, tendrías que calcular el 70% de ese ARV ($70,000) y deducir la reparación, lo que implica que tu MAO debería ser $60,000. Eso te deja con una ganancia de $15,000 y con otros $15,000 extra para cubrir los gastos por fuera de la reparación. Recuerda que, si pagas más del 70% del ARV, lo único que descenderá será tu ganancia.

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Claves finales

En resumen, el ARV es una especie de conjetura educada que requiere de información sobre el vecindario, un ojo entrenado para estimar los costos de reparación y conocimiento sobre el mercado. Si se calcula bien, te permitirá determinar el precio justo de compra y la planificación de la estrategia de salida más adecuada para cada deal que cierres.

Sin lugar a dudas, esta es la habilidad número uno que todo inversor en bienes raíces necesita para tener éxito, ya que es crucial asegurarse de obtener la ganancia máxima en cada compra. Por lo tanto, desde aquí te recomendamos enfáticamente que te tomes tu tiempo al hacer estos cálculos para no afectar tu negocio.


Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.


Fuentes:


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