Si estás en el negocio de la compraventa de propiedades, seguro sabes que las cláusulas de incremento (o escalation clauses, en inglés) pueden aparecer junto con las ofertas de los compradores. Se las añade con el objetivo de enviarle un mensaje al vendedor y tienen ventajas y desventajas que es necesario considerar antes de sumarlas. ¡Únete a nosotros mientras profundizamos en un nuevo término del real estate (y siéntete libre de revisar todo nuestro glosario de definiciones en español aquí)!
Una cláusula de incremento es un breve texto legal –usualmente escrito por un abogado– que indica que un comprador potencial está dispuesto a incrementar su oferta hasta una determinada cantidad de dinero, en caso de que aparezca otra que la supere. Es como decir: “Pagaré X dólares por esta casa, pero si recibes una oferta mayor, elevaré mi oferta hasta Y dólares, aunque mi límite es Z”.
Si bien puede mejorar las chances del comprador potencial de obtener el inmueble, no es un recurso para utilizar en todo momento. Sería aconsejable que consideres el contexto para determinar si resultará útil. Por ejemplo, puede ser una buena idea colocarla en mercados competitivos, donde hay pocas casas a la venta y muchas personas interesadas en comprar. Y, sobre todo, es recomendable cuando los agentes solicitan que todas las ofertas sean presentadas en una fecha y horas determinadas, ya que este comportamiento indica que está esperando varias ofertas.
Cómo funcionan las cláusulas de incremento
Para explicarlo fácilmente, tomemos el siguiente ejemplo: supongamos tú quieres comprar un inmueble que vale $300,000. Para lograrlo, puedes ofertar por él de forma regular o utilizar una cláusula de incremento. Si lo haces, deberás enviar tu oferta y precisar que, si aparece otra superior, tú la sobrepasarás en una cierta cantidad de dinero (digamos $2,000), pero aclarando que solo estarás dispuesto a subir hasta $320,000.
Por lo tanto, si tu puja fue por el valor total de la propiedad ($300,000), pero alguien ofertó $310,000, la traducción de esta cláusula sería: “Te pagaré $312,000 por tu hogar”. Con lo cual, las cláusulas de incremento tienen tres componentes principales:
- Una oferta original sobre el precio de venta (en el ejemplo, $300,000).
- La cantidad de dinero que el comprador está dispuesto a incrementar por sobre la puja mayor recibida ($2,000).
- El precio máximo que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad ($320,000).
Cláusulas de incremento: consideraciones para los compradores
Como mencionamos previamente, una cláusula de incremento puede volver a una oferta mucho más atractiva ante los ojos del propietario del inmueble. Además, demuestra que estás comprometido con adquirir la casa, es una forma de asegurarte que no te ganará otro inversor e incluso puede acelerar las negociaciones.
Sin embargo, también pondrá sobre la mesa el precio exacto que estás dispuesto a abonar, lo que puede convertirse en una debilidad. Es por eso que a veces es mejor ofertar sin más y ver qué pasa, sin brindar demasiada información. Quién sabe, quizás termines encontrando un mejor deal. Lo que queremos decir es simplemente que tengas en cuenta que utilizarla puede limitar tus opciones al momento de negociar.
Cláusulas de incremento: consideraciones para los vendedores
Lo primero que tienes que saber en este punto es que aceptar una oferta con cláusula de incremento significa que no puedes negociar con otras partes interesadas, ni siquiera con la persona que realizó la oferta más alta.
Dicho esto, es importante mencionar que, como propietario, no estás obligado a aceptar una oferta con cláusula de incremento. Sus ventajas dependen de las otras ofertas: tienes que comprarlas para ver cuál te genera la mayor ganancia. A veces es mejor emitir contraofertas a otros compradores potenciales o incluso aumentar el precio de venta y comenzar con todo el proceso nuevamente.
Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.
Fuentes:
- https://www.realtor.com/advice/buy/what-is-an-escalation-clause-how-does-it-work-and-when-should-you-use-one/
- https://www.thebalance.com/should-you-use-an-escalation-clause-1798833
- https://www.investopedia.com/terms/e/escalatorclause.asp
- https://www.forbes.com/sites/taramastroeni/2020/01/24/what-is-an-escalation-clause-and-what-you-need-to-know-before-including-one-in-your-offer/?sh=4930d263696d
