Existen numerosas estrategias de inversión para generar ingresos. Elegir una por sobre otra depende de muchos factores, como el capital disponible, la experiencia, el tiempo y los recursos en general. Sin embargo, una de estas estrategias no siempre es tenida en cuenta al momento de invertir en bienes raíces. Por esa razón, desde Real Estate IQ consultamos a Jamie Bounds – inversora full-time desde 2015 con más de 200 casas renovadas en su haber – acerca de los alquileres a corto plazo.

“Los alquileres a corto plazo son otra gran avenida para generar ingresos”, aseguró Bounds durante el webinar que encabezó. Ella y su marido comenzaron en este negocio luego de que se les dificultara vender uno de sus flips. Al principio, no estaba convencida con la idea, ya que ninguno tenía experiencia en el área. Pero luego se dieron cuenta que era un modelo de negocios ideal, especialmente si tú también tienes una propiedad refaccionada difícil de vender.

Lo primero que hay que saber es que los alquileres a corto plazo no son tan intimidantes como parecen. “Al igual que con los de largo plazo, puedes administrarlos tú mismo o tercerizarlos. Dado que estoy acostumbrada a tener varios, consideraría tercerizar la tarea si tuviese más de cinco, pero ese es un buen número para manejar”, observó la oradora.

¿Qué esperar al comenzar con los alquileres a corto plazo?

La inversora enumeró varios aspectos a considerar al principio. Lo primero que es esencial saber es que los alquileres a corto plazo requieren mucha más atención que aquellos más largos. Es decir que tu rol no será pasivo, ¡necesitas involucrarte!

En segundo lugar, es importante aceptar el hecho de que tendrás vacantes. “Tu propiedad no estará reservada el 100% del tiempo. A nosotros nos gusta apuntar a 20 días ocupados al mes. De esta manera, conseguimos unas dos o tres veces la ganancia que recibiríamos por una renta a largo plazo”, aconsejó Bounds. Además de la ganancia, esta es una excelente manera de saber si vale la pena rentar la propiedad de esta manera o si es mejor buscar inquilinos más permanentes.

Por último, la experta señaló que también tendrás que enfrentar problemas de mantención y reparaciones inesperadas. Para responder correctamente, lo mejor es tener sistemas establecidos que permitan gestionar problemas –¡y eso significa rodearte de un gran equipo!

Lo más importante al administrar alquileres a corto plazo es ajustar tu mindset para dejar de pensar en la vivienda y comenzar a pensar en términos de hospitalidad. Tienes que ser hospitalario: aquí solo se trata de la experiencia que ofrezcas, desde el momento que tus huéspedes llegan hasta que se van. Lo importante es el servicio al cliente.

Jamie Bounds, inversora en bienes raíces

Bounds aseguró que administrar múltiples alquileres a corto plazo es extremadamente sencillo si sigues cuatro pasos.

Paso 1: Antes de elegir esta estrategia de inversión

No todas las propiedades pueden convertirse en alquileres a corto plazo. Antes de elegir esta estrategia de salida, quizás quieras considerar:

• Si este tipo de inversión está permitida en el barrio: para determinarlo, Bounds recomendó revisar la escritura o el HOA para ver si hay alguna aclaración.
• Si la propiedad está correctamente asegurada: tienes que asegurarte que tu póliza es la adecuada para esta estrategia. Plataformas como Airbnb o VRBO ofrecen responsabilidad por daños pero debes compararla con las tasas de aseguradoras privadas para decidir lo mejor para ti.

Paso 2: Mientras preparas tu propiedad

Ahora que tienes el lugar perfecto para un alquiler a corto plazo, es tiempo de prepararlo. Para hacerlo, Bounds listó una serie de ítems a tener en cuenta:

• Publicita tu propiedad en múltiples plataformas: en su experiencia, Airbnb y VRBO proveen una cantidad más que suficiente de alquileres, por lo que no es necesario abrir una tercera cuenta.
• Presta atención a la configuración de tus perfiles: es crucial revisar la configuración por defecto y ajustarla a tus preferencias. Por ejemplo, decide si quieres pre-aprobar huéspedes o si prefieres habilitar la opción de reservas instantáneas, o si deseas tener una determinada cantidad de días mínimos entre inquilinos.
• Determina tus tarifas: a pesar de que parezca complicado, ¡todo lo que tienes que hacer son comparaciones! Busca propiedades similares en alquiler en tu área para descubrir cuánto cobran la noche. También puedes emplear las tarifas sugeridas de las plataformas. Una cosa más: no olvides incluir los servicios que brindas (tal como internet o agua).
• Conoce tu punto de equilibrio: esto te dará una proyección del flujo de dinero con el que contarás.
• Prepara un manual del hogar: este documento tiene que incluir tus expectativas y reglas para los huéspedes. Además, tendrá detalles de todo lo que ofreces (y lo que no), para que también ellos sepan qué esperar del lugar. Bounds no solo publica esta información en la plataforma sino que también deja una carpeta de bienvenida en la propiedad.
• ¡No olvides los pequeños detalles! Galletas o agua embotellada harán a la casa más acogedora, y los huéspedes se sentirán bienvenidos. Además, harán que tu propiedad se destaque.
• Ten un armario de almacenamiento cerrado para guardar productos de uso doméstico.
• Toma fotos profesionales del lugar: esto hará toda la diferencia al momento de publicar la propiedad y es lo que logrará que tus huéspedes crucen tu puerta.

Paso 3: construye una red

Ya mencionamos que necesitas rodearte de un gran equipo. Y eso significa tener los mejores empleados que puedas encontrar para resolver rápidamente cualquier inconveniente que pueda surgir. Esta es una gran parte de administrar alquileres a corto plazo, ya que una demora puede convertirse en una mala experiencia (y una reseña negativa) de un momento a otro.

Bounds alentó a los asistentes a su webinar a tender redes en Facebook y conseguir referidos. “Encuentra una compañía de limpieza de cinco estrellas, porque sin ella no tienes un alquiler a corto plazo. Entrégale un listado de qué limpiar y cuáles son tus expectativas. ¡Y ten una persona de mantenimiento! Necesitarás un equipo que quiera trabajar para ti”, advirtió. Además, tendrías que tener entre tus contactos a un electricista, un especialista en aires acondicionados y un plomero. Y tienes que asegurarte de que trabajen los fines de semana, ya que es cuando más ocupada tendrás la propiedad.

Paso 4: maximiza tus ganancias

Si juegas bien tus cartas al elegir un lugar para alquilar a corto plazo, puede que recibas dos o tres veces el ingreso que obtendrías por una renta prolongada. En este sentido, Bounds compartió algunos detalles que pueden ayudarte a maximizar tus ganancias:

• Aumenta la tarifa de limpieza: esta es una manera astuta de guardar un dinero extra para los costos de mantenimiento.
• Aumenta los precios en vacaciones, feriados y grandes eventos: revisa el calendario y marca todos los días importantes (vacaciones de primavera, graduaciones, feriados escolares, etc.).
• Publicita tarifas especiales en redes sociales durante los meses más flojos.
• Al principio, activar la función de “smart pricing” en Airbnb puede ser útil para obtener reservas (deberías deshabilitarla cuando alcances el nivel Super Host). Además, puedes publicar tarifas distintas en otra plataforma para ver con cuál tienes más éxito.
• Céntrate en conseguir reseñas increíbles: grandes reseñas equivalen a más reservas. Cuando comienzas, deja que tu familia y amigos se queden en el lugar y escriban opiniones en las plataformas. Esto ayudará a tu visibilidad y te convertirá en Super Host.
• Intenta conseguir la categoría de Super Host lo más pronto que puedas: esto te dará credibilidad y hará que tu propiedad aparezca en la primera página de búsqueda. Para mantener esta categoría, necesitarás tener al menos el 80% de las reservas por sobre las cinco estrellas (4.5 o más alto).

“Hay dinero por hacer en los alquileres a corto plazo. Puede ser muy beneficioso si lo haces bien; y es una gran forma de tener una entrada adicional. Por lo tanto, recomendaría que lo tengas en mente como una estrategia potencial cuando estés revisando tu próximo deal”, concluyó Bounds.

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Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.

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