Avaluar propiedades puede convertirse en un proceso difícil para un agente de bienes raíces inexperto. En él intervienen muchas variables, y cada una debe estar correctamente determinada para que el resultado se ajuste lo más posible al valor de mercado. Equivocarse en este paso puede resultar en que vendas un inmueble muy por debajo de su precio o, por el contrario, que te demores en hacerlo debido a que lo has sobrevalorado. Además, ten en cuenta que este paso influirá en tu ganancia y hasta en el monto del préstamo que puedas obtener, en caso de que lo necesites.
Con lo cual, ya ves por qué es fundamental que el avalúo de propiedades sea hecho con la mayor atención al detalle posible. Para conocer todos sus secretos, desde Real Estate IQ convocamos a Fabián Toledo, un realtor con más de diez años de experiencia, quien encabezó el webinar “Aprenda a avaluar propiedades”.
¿Cómo es el proceso para avaluar propiedades?
En palabras de Fabián Toledo, no se trata más que de una opinión. “La idea es acercarse lo más posible al precio exacto de esa propiedad. El valor que colocamos a los inmuebles, en última instancia, termina siendo una opinión, y de hecho varía de persona a persona. Sin embargo, aunque nunca lo conoceremos con certeza, existen formas de acercarnos a él basadas en información. Mientras más información tengamos, más fácil llegaremos a esa opinión”, señaló el experto.
La clave en este testimonio radica en la información. Que sea una opinión no significa que cada agente de bienes raíces pueda colocar el precio que le venga en gana. Existen parámetros que permiten acercarse a un valor adecuado al mercado en el momento de venta y hacer al proceso un poco más objetivo.
Lo que necesitas conocer, en última instancia, es el valor aproximado luego de realizar reparaciones (en inglés se conoce como ARV o after repair value). Este es el precio de una propiedad lista para vender, y es el que utilizarás tanto para solicitar un préstamo como para conocer tu posible ganancia. Para esto, lo que harás será correr comparables o comps, es decir, comparar la propiedad que quieres adquirir con otras similares.
6 cosas que no debes olvidar al momento de avaluar propiedades
Es fundamental que cuando realices comps elijas propiedades con características parecidas. De nada te servirá comprar una casa con un condominio, por ejemplo. Por eso, Toledo detalló las 6 cosas que hay que tener en cuenta al momento de avaluar una propiedad:
- Las propiedades tienen que haber sido recientemente vendidas (mientras más cercanas a la fecha en que se evalúa el costo de una propiedad, mejor).
- Deben tener la misma cantidad de plantas, habitaciones y baños.
- Debe tratarse del mismo tipo de propiedad (todos hogares unifamiliares, condominios o townhouses).
- Su tamaño y los años de construcción también coincidir (con un margen de diferencia de más-menos 10%).
- La estética tiene que ser similar (si todas las variables coinciden, pero un inmueble fue renovado y el otro no, la comparación no servirá).
- Las propiedades deben estar cerca geográficamente, de preferencia en el mismo barrio.
Teniendo en cuenta estos parámetros podrás realizar una comparación fidedigna y acercarte lo más posible al valor de mercado. Toledo advierte que, en caso de que las propiedades elegidas para realizar comparables sean ligeramente diferentes, será necesario hacer los ajustes correspondientes.
Una vez que finalizaste la comparación, ¡lo que has hecho es nada más ni nada menos que un análisis comparativo de mercado! Conocido como CMA o comparative maket analysis en inglés, lo que te brindará es el precio promedio de dinero del pie cuadrado. Con esta información estarás listo para saber si es una buena idea ofertar.
Recuerda que existe una regla de oro para ofertar si tu objetivo es hacer un flip. Tú ofrecerás el 70% del valor del mercado (ARV) menos los costos de reparación (y, de ser necesario, los gastos de wholesaling). El 30% restante se dividirá entre tu ganancia y los gastos que tendrás que realizar hasta la reventa (costos de venta, impuestos, mantenimiento y financiamiento).
Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.
