Si estás en el negocio de la compraventa de propiedades, es posible que ya estés familiarizado con el término “foreclosure”. Sin embargo, puede que tengas algunas dudas acerca de cómo funciona, cuál es su alcance y en qué difiere de un “pre-foreclosure”. ¡Para eso estamos aquí! Únete a nosotros para responder a todas estas preguntas, y recuerda que puedes revisar nuestro glosario de términos en español aquí.
Una ejecución de hipoteca (o “foreclosure”) es un proceso legal mediante el cual un prestamista intenta recuperar el balance de un préstamo de parte de un prestatario que ha dejado de abonar sus pagos periódicos. Para que esto suceda, el prestamista tiene que tomar propiedad del inmueble y venderlo. Por supuesto, esto no ocurre de un momento a otro: usualmente, ambas partes intentan trabajar en conjunto para evitar este desenlace.
A pesar de que los tiempos varían entre estados, el tiempo promedio que toma todo el proceso en el 3º cuarto de 2021 fue de 924 días –un 11% más que en el mismo período de 2020– de acuerdo al informe de ATTOM Data Solutions.
¿”Foreclosure” o “pre-foreclosure”?
Dado que la ejecución de hipoteca es un proceso, su primera etapa se conoce como “pre-foreclosure”. Esta incluye el envío de cartas de notificación hacia las personas endeudadas para hacerles saber que están atrasadas con sus pagos. Ya que nos encontramos en un estadio temprano, los prestamistas suelen estar abiertos a renegociar la deuda y permitir al prestatario resolver su situación.
Sin embargo, esto no significa que el proceso no avanzará o que la propiedad no será vendida para pagar a los prestamistas. En ocasiones, los propietarios no tienen otra opción más que vender el inmueble para evitar el daño que pudiese provocarles finalizar con el proceso de “foreclosure” a su historial de crédito (ya que el aviso permanece allí por siete años desde la primera cuota impaga).
¿Cómo funciona una ejecución de hipoteca?
Todo comienza cuando los prestatarios se atrasan en el pago de la hipoteca. Esto puede darse por numerosos motivos, tal como desempleo, bancarrota, divorcio o inconvenientes médicos. El problema es que estas personas tomaron el compromiso de devolver a los prestamistas una cierta cantidad de dinero en un período determinado. Y, en caso de que las cosas no evolucionen de acuerdo a lo planeado, las hipotecas proporcionan a los prestamistas un derecho de retención (o “lien”, sobre el que puedes leer más aquí) para recuperar la inversión mediante la venta de la propiedad.
El primer paso entonces es enviar a los propietarios un aviso de cuota impaga. El momento en que esto sucede depende de cada estado, pero generalmente se da luego de la primera vez que sucede. Si hay una segunda, el prestamista puede enviar una carta de demanda. Hasta esta instancia existe la chance de alcanzar un acuerdo para resolver la deuda.
Sin embargo, al pasar 90 días del último pago, los prestamistas enviarán un aviso de default, dando así comienzo al período de reintegración. Esto implica que los prestatarios cuentan con otros 90 días para ponerse al día pero también que, una vez cumplidos, inicia el proceso de “foreclosure”.
Como mencionamos anteriormente, este es el paso a paso en líneas generales, ya que los procedimientos y lapsos dependen de las leyes de cada estado. 22 de ellos (incluido Florida) tienen un proceso de “foreclosure” judicial, lo que significa que se necesita el permiso de la corte para ejecutar la hipoteca. Los otros 28 estados (entre ellos Texas) se rigen por el poder de venta (también conocido como “nonjudicial foreclosure”). Este es un método más rápido que no suele requerir supervisión de un juzgado.
Ventajas y desventajas de comprar una propiedad en “foreclosure”
Quizás has visto inmuebles en “foreclosure” o “pre-foreclosure” en listados de propiedades off market y te has preguntado si consistían realmente en una oportunidad o si era mejor dejarlas pasar. Lo primero que podemos decirte es que una de las ventajas de este tipo de casas radica en que a veces estén por debajo de su valor de mercado. De cualquier manera, las contras también deben sopesarse para tomar una decisión.
Entre las desventajas más usuales se encuentran:
- Las propiedades pueden no estar mantenidas y requerir algunas reparaciones, lo que te costará dinero.
- Es posible que los vendedores no estén en condiciones (o no deseen) realizar esos arreglos.
- Para adquirir una propiedad en “foreclosure” en una subasta necesitarás efectivo.
- Si el prestatario (y propietario) no está involucrado en la transacción, puede ser difícil conocer por anticipado las condiciones en que se encuentra el inmueble (por ejemplo, qué arreglos ya fueron hechos).
- Dado que usualmente comprarás a un banco, la transacción puede demorar un poco más que una venta regular.
¿Cómo encontrar propiedades en “foreclosure”?
En líneas generales, puedes hacerlo acercándote a las subastas periódicas de cada área a ver qué encuentras, o a través de tu red de contactos. Esto no te costará dinero, aunque puede que tampoco te haga ganar demasiado. Es que estarás dependiendo de la suerte para encontrarlos. Y verás que muchos inversores llegan a las subastas sabiendo de antemano qué propiedades comprar, cuáles valen la pena, e incluso hasta es posible que hayan realizado algunas averiguaciones acerca del título.
¿Cómo puedes tú tener esa ventaja también? ¡Pues suscribiéndote a un listado de propiedades off market! De esta manera, recibirás información acerca de este tipo de lead (y muchos otros más) de manera periódica, y serás capaz de revisarlos en busca de aquellos deals que más te interesen. Además, podrás contactar a los vendedores motivados antes de la subasta, y así negociar con ellos de forma directa la compra del inmueble por un valor menor al del mercado.
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Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.
Fuentes:
- https://www.investopedia.com/terms/f/foreclosure.asp
- https://www.thebalance.com/what-is-a-foreclosure-1798185
- https://www.investopedia.com/terms/p/pre-foreclosure.asp
- https://www.attomdata.com/news/market-trends/foreclosures/attom-september-and-q3-2021-u-s-foreclosure-market-report/
