A veces puede parecer que para ser inversionista en bienes raíces es necesario contar no solo con un conocimiento profundo del mercado sino también con mucho dinero. Si bien para muchos trabajos que pueden hacerse en este campo ambas cosas son necesarias, no todas las estrategias de inversión lo requieren. “Si eres nuevo en real estate o estás considerando entrar en este negocio como inversionista y no tienes dinero –pero sí mucho tiempo–, el wholesaling es tu mejor opción”, aseguró Marlon Pleitez, broker de real estate y especialista en esta estrategia.
Pleitez fue convocado por Real Estate IQ para encabezar el webinar “Wholesaling para principiantes”, y allí compartió todos los secretos para ganar dinero sin invertir. Aquí te traemos un resumen de su charla, que puedes complementar con estos consejos de la inversionista en bienes raíces Sonia Medrano. Además, recuerda que si quieres convertirte en un verdadero experto en el tema, no puedes perderte nuestro próximo gran evento en español “Wholesaling de la A a la Z”. ¡Suscríbete ahora y obtén un descuento!
¿Cómo funciona el wholesaling?
Pleitez define esta estrategia de inversión como “vender tu derecho a comprar una propiedad, asignando tu derecho a un comprador final por un costo adicional al precio inicial de compra”. Y en este proceso –que puedes hacer sin invertir dinero–, obtendrás una comisión o ganancia. De esta manera, tu trabajo consistirá en encontrar un inmueble, colocarlo bajo contrato y transferir ese derecho de compra a un inversor.
En el wholesaling, entonces, están involucrados tres actores. En un extremo, el vendedor –o seller, en inglés–, que es quien tiene el derecho a vender (recuerda que no es necesario que viva en la propiedad, solo tiene que tener título sobre ella). En el otro, el comprador final –o buyer, en inglés– que será el inversor que adquiera el inmueble a través del derecho asignado por el wholesaler. Y en medio de ambas partes estás tú, el wholesaler, que tendrás este derecho de compra en tu poder.
Ventajas y desventajas del wholesaling
Como todo, esta estrategia de inversión tiene ventajas y desventajas. Pleitez listó cinco puntos a favor y en contra, que detallamos a continuación.
Ventajas:
- No necesitas tener dinero para empezar.
- No necesitas pagar comisiones a agentes vinculados en la compraventa de propiedades.
- No necesitas licencia de agente de real estate.
- No necesitas tener conocimientos profundos en real estate.
- No necesitas poner excusas para comenzar.
Desventajas:
- Necesitas invertir mucho tiempo.
- Necesitas hablar con muchas personas.
- Necesitas saber negociar.
- Necesitas conocer las formas básicas de real estate (para poder realizar algunas tramitaciones, por ejemplo) y marketing.
- Necesitas tener una estrategia de salida (en caso de que no puedas cumplir con los términos del contrato).
¿Dónde encontrar propiedades para hacer wholesaling?
Puedes hacer wholesaling tanto en terrenos (como lotes o acres) y viviendas residenciales como en propiedades comerciales y multifamiliares. Para encontrarlas, puedes valerte de herramientas gratuitas (como redes sociales e internet), del boca a boca (dejándole saber a tus conocidos que compras propiedades en efectivo), e incluso de tus ojos (si encuentras inmuebles abandonados o en mal estado, por ejemplo).
Sin embargo, esto puede llevarte demasiado tiempo. Por lo que, si cuentas con algunos dólares a tu favor, puedes suscribirte a listados de real estate como los de Real Estate IQ.
Hay muchas opciones de software que puedes usar para hacer tu vida de wholesaler más fácil. Yo uso los productos de Real Estate IQ hace cuatro años para buscar propiedades y solo en el primer mes compré tres inmuebles e hice dinero en el proceso.
Marlon Pleitez, broker de real estate
Una vez que encontraste tu oportunidad, es momento de negociar. Para esto, el speaker aconsejó presentarse no como alguien que viene a sacarle una propiedad al vendedor sino como quien viene a solucionar un problema. Además, recomendó no perder el contacto con compradores y vendedores, ya que muchas veces son personas con las que podrás hacer más tratos a futuro.
Tipos de wholesaling
Existen dos tipos de wholesaling, de acuerdo a cuál sea tu participación y tu responsabilidad en el proceso. El más común –y el que Pleitez recomienda para principiantes– es el servicio limitado. En este caso, lo único que tienes que hacer es vender tu interés de comprar la propiedad por una ganancia, a través de una asignación de contrato (mediante el cual te aseguras de que el comprador final se hará cargo de todas las obligaciones allí indicadas).
Si bien la comisión puede variar, por lo general en propiedades familiares va de un 10 a un 30% del valor del inmueble una vez refaccionado. Sin embargo, el broker recomienda hacer números atentamente. “Tienes que presentar la propiedad al inversionista de tal forma que pueda ver que, después de repararla, ponerla al mercado y pagar los costos de venta, tendrá una ganancia de por lo menos un 15 a un 20%”, explicó.
A veces puede suceder que te encuentres con una muy buena oferta en el mercado por la que puedes obtener más de un 30% de ganancia. En este caso, lo que te conviene es optar por un servicio completo. Pleitez señaló que esta estrategia sirve sobre todo en lugares donde la legislación local no permite superar ese porcentaje de comisión. “Para no sacrificar parte de tu ganancia, lo ideal es que no te limites a hacer un traspaso, sino que seas tú quien compre la propiedad. Para esto, buscarás socios con experiencia, dinero y contactos. Una vez adquirido el inmueble, tendrás que esperar unos 30 días y luego podrás ofrecerla por lo máximo que puedas obtener de ganancia”, puntualizó el especialista.
Disclaimer: El objetivo de los artículos de este blog es meramente educativo e informativo. De ninguna manera el contenido está diseñado para ser asesoramiento legal o financiero.
